Питання оцінки майна у випадку його страхування

У світовій практиці страхування нерухомого майна — основне джерело прибутку страхових компаній. Усі інші види страхування, зокрема транспортне і медичне, великих прибутків не дають, тому мають швидше іміджевий характер. В Україні спостерігаються дещо інші тенденції – на частку страхування нерухомого майна припадають лише 25% суми страхових платежів, причому їх переважна частина припадає на заставне та орендоване державне і комунальне майно. Але навіть в такій ситуації оцінювачам досить часто доводиться зустрічатися з випадками оцінки нерухомого майна з метою його страхування. Нормативна неврегульованість та неоднозначність цього питання породжує ряд проблем, з якими оцінювачам доводиться кожен раз боротися самотужки.

Основним документом, що врегульовує відносини у сфері страхування є Закон України “Про страхування” (Цивільний та Господарський кодекси розглядають лише загальні засади страхування). Згідно з цим документом, суб’єктами ринку страхування є страховики – фінансові установи,  які  створені  у формі акціонерних,  повних,  командитних товариств або товариств з додатковою відповідальністю, й одержали  у встановленому порядку ліцензію на здійснення страхової діяльності, та страхувальники – юридичні особи та дієздатні громадяни, які уклали із страховиками договори страхування або є страхувальниками відповідно до законодавства України.

Основним принципом страхування – є принцип відшкодування, згідно з яким, страхувальник після отримання страхового відшкодування повинен опинитися в майновому стані не гіршому, ніж до настання страхового випадку. Цей принцип заснований на припущенні, що страхувальник навряд чи забажає страхувати своє майно (та платити страхові внески), якщо не буде впевнений у повному відшкодуванні своїх втрат в разі настання страхового випадку. 

Життєвий цикл застрахованого майна у спрощеному вигляді зображено на малюнку 1.

Під час укладання договору страхування визначається страхова сума – грошова сума, в межах якої, страховик відповідно до умов страхування зобов'язаний провести виплату при настанні страхового випадку. Таким чином, це максимальна сума, яку може отримати страховик від страхувальника. На основі страхової суми визначається величина страхового платежу (внеску) –  плати за страхування,  яку страхувальник зобов'язаний внести  страховику згідно з договором страхування. Тобто ще на першому етапі вирішується два головних питання, що турбують будь-якого страхувальника: можливість повного відшкодування його втрат у разі настання страхового випадку та рівень плати за послуги (страхові внески). Іншим ключовим моментом “страхового циклу” майна є визначення страхового відшкодування – страхової виплати, яка здійснюється страховиком у межах страхової суми за договорами майнового страхування при настанні страхового випадку. Саме ця сума покликана покрити всі збитки страхувальника.

Відповідно статі 9 Закону України “Про страхування”, розмір страхової суми визначається за домовленістю між страховиком та страхувальником, в межах вартості майна за цінами і тарифами, що діють на момент укладання договору. Тобто, один з ключових моментів процесу страхування не має чіткого врегулювання – методи та принципи визначення величини страхової суми законом  не обумовлюються.

В деякій мірі шлях до вирішення проблеми вказує Національний Стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна та майнових прав”, згідно з яким,  у випадку оцінки майна з метою його страхування,  визначається дійсна вартість для цілей страхування – вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість, визначені відповідно до умов договору страхування. Але, знову ж таки, випадки застосування певної бази оцінки при визначенні дійсної вартості майна для цілей страхування Національним стандартом № 1 не уточнюються.

Враховуючи відсутність чіткого нормативного врегулювання проблеми, страхова практика сама по собі не дає задовільної відповіді на існуючі питання щодо визначення страхової суми.

В результаті настання страхового випадку, у страхувальника є два можливі варіанти відновлення свого майнового стану – створення або придбання на ринку нерухомого майна, аналогічного (ідентичного) пошкодженому. Саме ці особливості відображають його точку зору при визначенні рівня страхової суми.

Розглянемо, як зазначені вище види вартості відображають поведінку страхувальника у кожному з випадків.

Ринкова вартість – це вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна за угодою, укладеною між покупцем та продавцем після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо та без примусу. Концепція ринкової вартості передбачає наявність на ринку  майна, що  може бути адекватною заміною оцінюваному. Тобто, якщо застраховане майно не має певних специфічних особливостей, страхувальник легко може його замінити іншим, подібним, що пропонується на ринку. В такому випадку, страхова сума, скоріше всього, буде рівною ринковій вартості застрахованого майна.

Діаметрально протилежна ситуація спостерігається у випадку, коли страхуванню підлягають нетипові об’єкти, що не мають аналогів (наприклад, пам’ятники архітектури, нестандартне обладнання, спеціалізовані споруди), об’єкти, унікальність яких обумовлена їх місце розташування тощо. В таких випадках придбання аналога для заміни знищеного об’єкта в силу його унікальності ускладнене, або зовсім не можливе, і єдиним способом відновлення є його створення (будівництво). Такому розвитку подій відповідає вартість відтворення (заміщення) – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки (може бути йому задовільною заміною).

Можна зробити узагальнення: якщо у разі настання страхового випадку передбачається заміна об’єкта страхування шляхом придбання на ринку його адекватної заміни, то при визначенні страхової суми доцільно орієнтуватися на ринкову вартість, а якщо більш доцільним (або єдиним можливим варіантом) є його відбудова, то страхова сума прирівнюється до вартості заміщення (відтворення). Розглянемо приклад.  Страхується два об’єкти нерухомості:

• перший – нежила будівля, розташована  в центральній частині м. Києва,  в районі Контрактової площі;

• другий – вбудовані приміщення, розташовані на першому поверсі  житлового будинку на Оболоні.

Розташування першого об’єкта у центральній частині міста обумовлює високу містобудівну цінність земельної ділянки об’єкта. Тому, найбільш реальним варіантом відновлення майнового стану страхувальника є відбудова будівлі, і при розрахунку страхової суми більш доцільно орієнтуватися на вартість відновлення (заміщення) майна. Крім того, цей варіант є більш економічно доцільним: ринкова вартість нерухомості у центрі столиці може перевищувати вартість її будівництва у 3-5 разів, що призведе до зайвих витрат як страхувальника (у вигляді переплачених страхових внесків), та і страховика (у вигляді переплати страхового відшкодування у випадку настання страхового випадку).

У другому випадку маємо іншу ситуацію. Житловий масив Оболонь переживає період інтенсивного будівництва, причому, як правило  на перших поверхах житлових будинків проектом будівництва передбачається розташування нежилих приміщень під об’єкти обслуговування та торгового призначення. Тому, ринок насичений достатньою кількістю приміщень, аналогічних за споживчими якостями об’єкту страхування. Крім того, у випадку руйнування об’єкта, його відновлення шляхом будівництва практично не можливе – вбудовані приміщення окремо не будуються. Це все вказує на те, що в даному випадку при визначенні страхової суми доцільно орієнтуватися на ринкову вартість об’єкта страхування.

У випадку використання ринкової вартості майна при розрахунку страхової суми, ніяких проблем не виникає: ця величина враховує технічні характеристики об’єкта та його стан, страхова сума адекватно відображає можливі втрати страхувальника у разі настання страхового випадку.

При розрахунку ж страхової суми на основі вартості заміщення (відтворення)  виникає  питання щодо врахування (чи не врахування) технічного стану об’єкта страхування. Національний стандарт № 1 ніби-то дає однозначну відповідь – не враховувати. Але чи підвереджується така однозначність життям. 

Розглянемо невеликий приклад: страхується два абсолютного однакових за параметрами об’єкти, які відрізняються лише технічним станом. Під час підписання договору страхування їх страхова сума визначена на рівні вартості заміщення, і , відповідно, рівна. В результаті страхового випадку обидва об’єкти повністю зруйновані і страховик зобов’язаний сплатити страхове відшкодування, яке згідно Національного стандарту № 1 визначається шляхом розрахунку прямих збитків – поточної вартості витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об'єкта оцінки без урахування не отриманих майбутніх вигод. Тобто, сума страхового відшкодування для цих двох об’єктів буде однаковою, чим порушується принцип відшкодування – власник майна, який до настання страхового випадку знаходився у гіршому майновому стан, після нього опиниться в більш вигідному становищі. З іншого боку, заміна пошкоджених конструкцій та елементів застрахованого об’єкта на нові є єдиним технологічно можливим способом усунення пошкоджень і “знижка на знос” буде автоматично спричиняти збитки страхувальника (виключенням є випадки, коли можливе придбання об’єкта в аналогічному технічному стані).

Парадоксальність ситуації вказує на те, що однозначної відповіді на питання не існує і до вирішення проблеми у кожному випадку необхідний індивідуальний підхід. Саме тут найбільше проявляється “договірна” природа страхової суми. На цьому етапі обидва суб’єкти страхування повинні зважено підійти до вирішення проблеми: страхувальник повинен вирішити, що для нього більш важливе – повне відшкодування своїх збитків в разі настання страхового випадку чи економія на сумі страхових внесків, страховик – отримання більшої суми страхових внесків, чи виплата страхового відшкодування, яке може значно покращити майновий стан страховика. В результаті компромісу між ними, повинна бути визначена страхова сума, яка адекватно відображає інтереси кожної сторони.

В якості висновку хочеться зазначити, що процес визначення страхової суми майна не можливо стандартизувати чи розробити для нього типові алгоритми вирішення проблем,  в кожному конкретному випадку він повинен ґрунтуватися на глибокому дослідженні особливостей об’єкта та вивченні умов договору страхування.

Крумеліс Ю. В., провідний оцінювач УТО

Сушко С. В., оцінювач